3月17日，南京开启2023年首批集中土拍，本轮供地共推出11宗涉宅用地，起始总价163.63亿元，总出让规划建筑面积91.25万平方米。最终11宗地块全部出让成功，其中有4宗触顶摇号、3宗溢价成交，4宗底价成交，土地出让金176.69亿元，平均溢价率为7.98%。整体来看，南京本轮土拍热度高企，溢价率创2021年以来9个批次集中土拍溢价率次新高，同时又有品牌房企积极布局，无疑是为南京市场注入“强心剂”。

具体解读如下：

一、供应模式趋向“少量多次”，土拍溢价率升至8%

从供应量来看，南京2023年第一批次供应11宗地块，较去年第五批次减少4宗，且远少于前两年首批次的供应规模，在供地政策优化调整的支撑下，南京土地市场似乎也逐渐开启了“少量多次”的供应模式。同时值得注意的是，南京本轮土拍热度回升明显，继去年末两轮零溢价之后，2023年首批迎来开门红，溢价率升至7.98%，仅次于2021年第一批次，成为自2021年以来9个批次集中土拍溢价率次新高。此外，南京的土地出让效率也在逐步提高，本轮流拍率已由上轮6.67%降至0。

二、地块冷热分化，雨花台区2宗触顶摇号

南京本轮土拍热度回升的同时，也凸显出地块间冷热分化的特征。南京土地市场的热度正在向外扩张，雨花区在地理位置上具有绝对优势，本轮雨花台区2宗地块颇为抢手。其中，位于西善桥街道数字大道沿线的G05地块经过61轮竞价触顶进入摇号环节，赛虹桥街道软件大道的G06地块经过38轮竞价触顶进入摇号环节。此外，江宁区的2宗地块表现也较为亮眼，位于方山-科学园板块的G08地块经过47轮竞价触顶进入摇号环节，另一宗南站G07地块溢价成交，溢价率为4.49%。另外，浦口区1宗与溧水区的2宗地块则表现相对平淡，均以底价成交。

三、国央企收割半数以上，民企伟星31亿位居总拿地金额首位

从南京首轮土拍的拿地房企来看，国央企身影占据半数以上份额，11宗地块中有7宗被国央企收入囊中，其中包括保利发展、大悦城、中海地产等。与此同时，少数民营房企的出手较为阔绰，伟星成为全场“最豪气”房企，掷资31亿元位居房企总拿地金额之首，万科居于次位，拿地金额为27.5亿元。

四、南京本轮热度赶超苏州，土拍升温或带动楼市成交回稳

对比近期拍地城市来看，南京本轮土拍热度不俗，且溢价率赶超苏州今年首轮。同时从近期全国各地土拍表现来看，呈现出“热点城市率先升温，楼市压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期”。此外，不可否认，土地市场热度回升也将在传导至楼市成交端，由此预计，城市间土拍热度的分化或许将加大城市楼市成交端的分化，热点城市或将在市场修复进程中率先站稳，且长期处于领先地位。