一、2月上海新房成交缩量，青浦位居区域成交首位

（一）成交：2月新房成交维持在10%以内的降势，同比转正

2023年2月份，上海新房成交仍呈下滑态势，一方面，2月上海仍处于假期修复状态；另一方面，虽然本月上海公布了2023年第一批次供应楼盘，但取证的项目相对较少，成交不及预期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年2月上海新建商品住宅成交10751套，环比下降8.6%，环比降幅较上月扩大5.04个百分点，同比上升1.57%。由于去年2月份适逢春节假期，同期基数偏低，本月同比呈现正增长。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%。

（二）价格：2月新房价格同环比双双转跌，时隔13个月跌破4万元/㎡

2月份，在青浦、临港、宝山等外环区域项目成交占比较大的影响下，新房整体成交均价呈现下滑态势，单月成交均价跌破40000元/㎡，同比也结束了连续13个月上涨的局面。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年2月上海新房成交均价为38475元/㎡，环比下跌31.57%，同比下跌19.29%。

 （三）供应、库存：2月新房供应增加，库存量微升

在上海公布了2023年第一批次新房供应的背景下，2月上海新房批准上市规模同环比双双转升，且同比涨超200%。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年2月新房批准上市套数12042套，环比上月上升65.9%，同比上升223.8%。同时，在去化动力不足下，本月库存量继续累积走高，同比涨幅进一步扩大，数据显示，2023年2月上海新房库存量为52697套，环比上升0.26%，环比升幅较上月收窄1.07个百分点；同比上升34.31%，同比升幅较上月扩大5.14个百分点。

2月6日，上海推出2023年第一批次集中供应楼盘，共涉及25个商品住房项目，总建筑面积约74.2万㎡，合计6958套，备案均价62447元/㎡，分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港9个区域，其中浦东供应力度较大，共推出6个项目。

 （四）分区：2月青浦区成交居首，9个城区成交环比上升

从2023年2月份上海各区域的新房成交表现来看，青浦区位列成交榜首，新房成交2349套，占比21.85%，其次为浦东新区，2月成交1574套，占比14.64%，松江区位居第三位，单月成交1283套，占比11.93%。

与1月相比，9个城区成交量上升，7个城区成交量下降。其中，长宁区涨幅领跑，环比上涨800%，其次为徐汇区，环比涨幅为168.92%，与此同时，静安区成交量环比缩减最为显著，由上月成交722套降至本月16套，降幅达97.78%。（五）板块：徐泾板块成交1077套大幅领先，吴泾板块升至第二

从各大板块的成交来看，仅有1个板块单月成交超千套，同时青浦、嘉定2区的板块成交活跃度较高，各占据3个席位。其中，青浦区的徐泾板块本月位居榜首，单月成交1077套，成交均价为62016元/㎡。其次为闵行区的吴泾板块，2月成交377套，均价为56800元/㎡。杨浦区东外滩板块位居第三，本月成交348套，成交均价为103919元/㎡。此外，成交单价最高的板块为浦东新区的三林板块，2月成交171套，位居第七，成交均价为125797元/㎡。

 （六）房企：2家房企销售额超50亿，招商蛇口稳居首位

从各大房企在上海市场的表现来看，有2家房企销售额突破50亿元，较上月减少3家。招商蛇口凭借多个热销项目，销售业绩持续领跑，2月实现销售额68.13亿元，象屿地产位居榜二，本月实现销售额50.23亿元，格力地产紧随其后，销售额为30.5亿元，路劲地产与中国中铁分别凭借27.39亿元、23.24亿元跻身销售额前五。整体来看，上海新房市场多集聚优质品牌房企，如招商蛇口、保利发展等，除此之外，也常见地方国资企业的身影，如杨浦城市建设、普陀城投等。

 （七）项目：象屿招商蟠龙府成交量领先，格力海德壹号销售额居首

从2月份上海新房成交套数TOP20项目来看，青浦区的项目上榜率靠前，共占据6个席位。青浦区的象屿招商蟠龙府、中铁·虹桥逸都位列前二，2月分别成交451套、400套，成交均价分别为62131元/㎡、61620元/㎡，其中，象屿招商蟠龙府作为虹桥主城区内总价起步仅450万级的少数派，在享受大虹桥规划的利好同时也是名副其实的地铁房。闵行区的象屿招商公园1872凭借363套的成交量跻身前三，成交均价为51883元/㎡。

从成交金额排行来看，青浦、杨浦及浦东新区的项目收金力更胜一筹。其中，位于浦东新区的格力海德壹号凭借高单价优势，夺得成交额首位，2月成交额达28.21亿元，该项目地处上海“烫金板块”浦东前滩，如今前滩的新盘供应接近尾声，格力海德壹号具备一定的地段稀缺性，叠加其教育配套完善，揽金高企也在预料之中。象屿招商蟠龙府和中铁·虹桥逸都凭借较高的成交体量，带动收金靠前，2月分别实现27.24亿元、22.47亿元的成交额。

 二、2月上海二手房价格持续上涨，涨价房源占比升至22.8% 

（一）价格：2月二手房市场均价持续上扬，同比涨幅连续5月走阔

进入2023年2月，上海二手房价格涨势持续蔓延。自2022年3月份起，上海二手房市场均价呈现稳步上升走势，月度涨幅均不超3%，且至本月二手房市场均价同比已连续26个月维持上涨态势。数据显示，2023年2月上海二手住宅市场均价为73375元/㎡，环比上涨0.44%，环比涨幅较上月收窄0.93个百分点；同比上涨20.77%，同比涨幅较上月扩大1.48个百分点。

 （二）调价房源：涨价房源占比“四连升”，2月升至22.8%

从涨降价房源来看，2023年2月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为22.8%，较上月上升1.7个百分点，截至本月，上海二手住宅涨价房源占比实现“四连升”。整体来看，在市场政策端持续释放改善信号的带动下，业主信心正逐渐增强。