11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

此次对房企股权融资政策的调整优化主要集中在五个方向：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策(H股与A股政策保持一致)，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资；纾困方向也从“救项目”转至“救项目与救企业并存”。

目前，六大行给予碧桂园、万科、龙湖等17家房企意向性授信额度超16500亿元，但整体覆盖面有限，且在授信额度之后，银行放贷前还有一道审批程序。

因此，我们认为“第三支箭”的最终受益方集中在优质房企。因为在房企债券融资方面，仍需发行人通过实物资产或第三方进行反担保，这对不少民营房企来说有一定难度。

“第三支箭”对房企具体影响有哪些？

其一，股权融资不直接增加负债，间接降低“三道红线”对企业的限制。

自2021年“三道红线”发布以来，房企负债增长被框在一定范围内，这使不少房企面临融资和降负债的两难。

“三道红线”具体要求：一是扣除预收款后的资产负债率不能超过70%；二是净负债率小于100%；三是现金短债比要大于1倍。其中，有两条与负债率有关。

此次调整后的股权融资与之前其他政策相比，最大区别在于股权融资与债权融资不同，不会直接增加房企负债规模。

其二，恢复上市房企并购重组，企业在A股借壳成为可能。

证监会发布的股权融资调整优化5项措施的第一条，便是恢复涉房上市公司并购重组：允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

这是近10年来，涉及房地产重组上市的明确开放。在此之前，主板不受理上市已久，上交所科创板、深交所创业板、北交所，都不支持房地产企业上市。

并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成可能。

对于那些“爆雷”企业来说，可通过重组，理清债务关系；对优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。

其三，融资功能恢复，促进A股与H股房企活跃度。

长期以来，房企上市后基本失去了再融资功能。但这并不代表房地产行业资本市场不活跃。从近几年与房企关联度极高的物业管理企业来看，2019-2021年，有部分房企为缓解流动性压力，出售了旗下物企换取现金，引发行业多项重大收并购。

随着上市房企融资恢复，上市房企不仅可发行股份购买涉房资产，在发行股份购买资产时，还可募集配套资金。这将极大程度促进A股与H股房企活跃度。

需要注意的是，房企募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

部分民营房企偿债压力仍然巨大

我们认为，近期支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，使这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延。

对于即将到来的2023年上半年偿债高峰期，大部分民营房企紧迫性依旧。

目前，民营房企的脱困除紧跟政策端，积极寻求发债机会，更重要的还是要依靠市场销售端恢复，增强内生流动性，稳住局面。无论是发债还是展期，解决的都是短期问题，未来仍要面临债务叠加和偿还的问题，销售回款才是“治本”关键。