9月29日，最后一家TOP3地产公司关联物业企业正式登陆港交所。公开资料显示，此次万物云上市是截至目前港股年内最大新发IPO，也有望成为物业行业后无来者的最大IPO。

虽然当下已非上市的最佳时点，万物云也遭遇了估值下滑与破发。但作为年内截至目前最大新发IPO，万物云的勇立潮头，既见证了一个时代的轮回，也承载着太多的因果与期待，更是当下资本市场发展大势的真实写照。

两年进行时 万物云谜底揭晓

9月29日，万物云正式在港交所挂牌上市。不过，头顶年内最大新发IPO的万物云，并未在上市首日迎来开门红，开盘即跌破发行价。挂牌首日，万物云盘中最高价为每股47.45港元，最低价为每股42.05港元，收盘价为每股46港元，跌幅为6.79%，总市值536.9亿港元。

万物云，终于揭开了自己的神秘面纱，现身资本市场并接受一众看客的检阅与审视。以此为节点，以及几乎确定的再无同等体量后来者的客观现实，物业行业的发展正式进入一个新的时代。与此同时，头部物业公司终于在资本市场主体地位、信息公开透明等方面再次站到了同一起跑线。

站在当下的时间节点回溯过往，万物云的上市其实早就有迹可循。

2020年10月28日，万科物业发生企业名称变更，由“万科物业发展有限公司”（简称“万科物业”）更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），法定代表人仍为朱保全。事实上，从“万科物业”到“万物梁行”，再到“万物云城”，以及更名的“万物云”，万科物业已经完成了上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建。

招股说明书显示，截至2021年12月31日，万物云住宅物业服务涉及2823个住宅物业，总建筑面积6.6亿平方米；在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。2021年总收入237.05亿元，毛利率17%。

具体来看，万物云收入来自以下三个业务板块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。其中，在2019年-2021年，其商企和城市空间综合服务收入分别为42.93亿元、64.89亿元、86.93亿元，占比分别为30.8%、35.8%、36.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入分别为8.06亿元、10.34亿元、18.50亿元，占比分别为5.8%、5.7%、7.8%。

值得关注的是，在2019年、2020年及2021年，万物云分别宣派股息人民币2.47亿元、人民币3.18亿元及人民币35.37亿元。如此突击派息并不常见，上一个比较著名的是2019年上市的蓝光嘉宝服务上市前的同样动作。

八年再轮回 从开拓者到后无来者

2014年6月30日，彩生活正式登陆港交所，掀开了物业公司奔向资本市场的帷幕。2014年7月3日，上市仅四天，彩生活即以55.6亿港元市值反超母公司花样年控股，实现了自身在资本市场的大跨越。2015年4月，彩生活股价、市值频创新高，股价最高接近13港元，市值最高接近200亿港元。

从规模扩张到加码社区O2O，再到收并购与发力高端物业，彩生活在资本市场与现实发展中都进行了颇多的尝试，成为物业行业当之无愧的开拓者。

其后，物业行业的尝试与创新进入了缓步慢行的阶段。

从碧桂园服务传统与新业务兼具的物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务及商业运营服务；到万物云的社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务；再到华润万象生活的住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务。物业行业的发展模式已经阶段性的定型，目前来看，后来者已经很难摆脱现有业务框架与发展模式，物业行业的业务格局正趋于一致。

业务格局与发展格局的相对确定，以及万物云的敲钟上市，让物业企业在资本市场的发展格局快速走向定格，行业黑马出现的可能性已无限趋近于零。

8年之后，与彩生活的新思维差异较大的物业行业“隐形一哥”以传统与创新再次登陆资本市场，并成为年内最大新发IPO。早早完成了业务版图乃至品牌矩阵搭建的万物云，以及在AIoT及BPaaS解决方案服务方面的积淀深厚，叠加当下复杂的内外部环境，万物云虽然没有做到前无古人，但几乎确定将后无来者。

从第一到后无来者，从估值起飞到轰然落地，从炽手可热到鲜有人问津再到稳健前行，八年时间，物业行业在资本市场经历了一个完整的轮回。

二十余载因果 秋风瑟瑟未来几何

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。截至1998年底，全国已经全面停止实物分房，中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。

虽然住房制度改革晚于物业行业在内地诞生近20年，但房地产行业发展的大风，早已在不经意间，就让先行先试的物业行业轻飘飘的飞上了天空；但却又在风停时，让物业行业快速下坠，并承担着近乎难以阻挡的因果。

物业行业的发展格局，往往由房地产行业的发展格局所决定。从早期的“招保万金”，到后面的“碧万恒融”，依托地产母公司的发展壮大，物业企业的综合实力大小也基本确定。但生于斯长于斯的物业公司，也在这种关联颇深的发展循环中，或乘势起飞，或无奈埋葬，成为一个个时代的注脚。

以某头部物业公司资金被冻结为起点，一个个上市物业公司在关联地产公司危机发酵中遭受重挫，从昔日的弄潮儿成为裸泳者，让人不甚唏嘘。

房改至今24年来，一个个相关的行业迎风飞扬，却往往又在风停时轰然落地，享受了超额激励的各行业，也在因果的循环中承载了太过沉重的负担。

因果循环中，藏着时代变迁的脉络。但毫无疑问，实力才是穿越周期、脱身于脉络的真正底牌。已经承担了因果的物业行业，自身也正在积蓄发展的“因”。

秋风萧瑟今又起。物业企业向内发展、苦练内功、跨越周期而种下的“果”，又将在何时兑现呢？