9月19日，万物云发布全球发售公告，公司股票代码02602.HK。

根据公告，万物云拟全球发售1.167亿股，其中香港发售11.67万股，国际发售1.05亿股。预计每股发售定价不低于47.1港元，最高不高于52.7港元，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。

根据计算，预计万物云上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间。

所得款项方面，将由约35%，将用于为在选定街道发展其独特的聚焦浓度战略及在全国范围内推行万物云的「万物云街道」模式提供资金，从而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。

约25%，将用于投入万物云AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使万物云具备建立产业互联网的能力；约20%，将用于通过收购或投资增值服务提供商及行业上下游供应链的服务提供商以孵化万物云生态系统。

约10%，将用于吸纳及培养人才；约10%，将用于营运资金及一般公司用途。

预计公司股票将于9月22日定价，并于9月29日在香港联交所开始售卖。

据万物云披露的信息，此次发行规模预计8亿-9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。

此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。万物云预计在本月内完成上市。

万科于2021年11月5日正式公告，拟分拆万物云在港交所发行境外上市外资股（H股）股票并上市。今年4月1日，港交所网站显示，万物云向港交所正式递交上市申请。今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

9月1日早间，根据港交所公告，万科旗下万物云通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。

资料显示，万物云是中国领先的物业管理服务提供商。于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

据此前万科半年报披露显示，上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目为4096个；在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。

聆讯后资料集显示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元，以及6.99亿元、9.9亿元。毛利的增长与收入增长相一致。

于2019年、2020年及2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利率分别为14.7%及14.5%。

值得一提的是，万物云选择上市的时点并非物业管理股估值高潮期。

对此，在今年8月31日万科召开的2022年中期业绩推介会上，有投资者提出“如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异”的问题，万科董事会秘书朱旭回应称，确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。

万物云无论在哪个时点上市对它而言都是一个新的起点，不是终点，“我们并不追求在行业估值顶点去上市，我们希望万物云能够得到市场的理性估值。万物云具体的上市时间表，我们也会按时公告”。

万物云官网显示，万物云前身为万科物业发展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）。作为物业管理服务提供商，万物云的业务模式主要分为三大业务板块：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。