受疫情冲击、行业调整等因素影响，今年上半年房地产行业仍然处于深度调整期。在此背景下，业绩下滑、利润走低已成为行业的普遍现象。但国资房企越秀地产凭借其精准营销、多元扩储能力等优势，实现了稳健的业绩增长，显示出强劲的发展实力和韧性。

8月18日晚间，越秀地产发布2022年上半年中期业绩报告。报告显示，上半年越秀地产围绕“精益管理，‘三新’驱动，稳中求进”的年度工作主题，采取积极、精准的经营策略，实现核心净利润稳定增长，此外三道红线始终绿档、融资成本持续优化。

经营业绩稳增 融资成本优化

中期业绩显示，上半年越秀地产实现营收约312.9亿元，同比上升29.1%。毛利率约21.2%，同比下降5.6个百分点。权益持有人应占盈利约17.1亿元，同比下降25.8%。核心净利润约21.3亿元，同比上升1.4%。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩发布会上回应称，行业利润下滑是普遍现象，但就行业而言，20%-25%毛利率符合行业发展态势。

良好的现金流是企业运行的基础。越秀地产表示，经营性现金收入及已承诺银行融资资金为集团的主要流动资金来源。

中期业绩显示，截至六月底，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币390.5亿元，剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，净借贷比率为59.7%，现金短债比为1.45倍。可以看出，“三道红线”指标继续保持「绿档」达标，公司资金流动性充足。

此外，上半年，越秀地产抓住国内有利的市场融资环境，于境内成功发行公司债合共人民币61.5亿元，「3+2」年期票面利率介于2.84-2.90%；「5+2」年期票面利率介于3.35-3.38%。上半年以来，整体融资环境松紧适度，越秀地产实际借贷平均年利率约4.11%，较2021年同期的4.45%下降34个基点, 融资成本在行业中处于领先地位。

截至六月底，越秀地产完成新的融资约人民币309.1亿元，其中境内融资约270.5亿元，境外融资约人民币38.6亿元。

受益于良好的财务状况，上半年越秀地产继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望稳定。此外，瑞信发布研报称维持越秀地产 “跑赢大市”评级；大和、交银国际也维持越秀地产买入评级。

精准营销 销售业绩同比增长

良好的经营指标离不开销售业绩的支持。上半年，因宏观经济稳增长的需要，二季度开始各地方政府出台了一系列房地产市场的松绑和支持政策，调控宽松政策对房地产市场的支持效果逐步显现。

越秀地产根据所在城市的调控政策和市场变化，制定「一城一策」和「一项目一策」的精准销售策略，实现了上半年合同销售额的逆势增长，合同销售额增速在行业中名列前茅。

中期业绩显示，上半年，越秀地产录得累计合同销售金额约为人民币489.1亿元，同比上升3.2%，完成全年合同销售目标1235亿元的39.6%；录得累计合同销售面积约为178万平方米，同比下降0.8%，均价约为每平方米人民币27500元，同比上升4.2%。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩发布会上表示，尽管面临疫情等诸多不确定性因素，但公司有信心达成1235亿元的销售目标。

按地区分，上半年的合同销售金额中，大湾区约占64.9%，华东地区约占15.2%，华中地区约占11.2%，北方地区约占4.9%，西部地区约占3.8%。

具体来看，上半年，越秀地产于大湾区实现合同销售金额约317.5亿元。其中在广州实现合同销售金额约293.4亿元，同比上升10.4%；在深圳录得合同销售金额约2.9亿元；在佛山、东莞、中山及江门四个城市的合同销售金额约21.1亿元。

上半年在华东地区的合同销售金额约74.1亿元，同比上升13.7%；在华中地区的武汉、襄阳、郑州、长沙和郴州产生合同销售金额约55亿元，同比上升8.6%；在北方地区已布局北京、沈阳、青岛、济南和烟台等城市事项合同销售金额约24.2亿元，同比上升34.2%；在西部地区的重庆、成都等地实现合同销售金额约18.4亿元，同比上升459.8%。

值得注意的是，截至六月底，越秀地产已售未入账的销售金额约为人民币1563.5亿元，较年初上升3.8%；面积约为565万平方米；均价约为每平方米人民币27,700元，较年初上升4.9%。

多元扩储 TOD全国化拓展实现突破

自1983年成立以来，经过近40年的发展，越秀地产战略性布局中国最具活力的经济带，目前已形成以粤港澳大湾区为核心，以华中、华东、北方、西南四大区域为重要支撑的「1+4」全国化战略布局。

上半年越秀地产坚持「一城一策」和「量入为出」的稳健投资策略，坚持「1+4」区域化投资布局，投资资源上重点投向大湾区和华东地区。同时持续完善TOD、「城市运营」、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍「6+1」多元化增储平台，以制定相应的投资策略，有效控制土地成本和溢价率。

上半年，越秀地产在广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州及长沙7个城市新增16宗优质土储，总建筑面积约为346万平方米，为持续稳定的发展奠定了良好的基础。其中，在广州共获取5个优质地块，新增土地储备约126万平方米，巩固其在广州的市场龙头地位。在上半年新增土储中，通过TOD、产业勾地和国企合作增储模式获取的土储分别占新增土储的23.2%、4.4%和27.0%。

截至六月底，越秀地产拥有总土地储备约2860万平方米，分布全国30个城市，能够满足可持续发展的需要。集团继续深耕粤港澳大湾区和广州，在大湾区和广州，分别拥有土地储备1512万平方米和1292万平方米，约占总土地储备的52.9%和45.2%。

值得注意的是，作为国内轨交物业开发的最大发展商之一，越秀地产早在2019年就引入了广州地铁，开拓了“轨交+物业”TOD模式。

上半年，越秀地产首次实现在大湾区以外城市获取TOD项目，TOD模式全国化拓展实现新突破，新增杭州勾庄TOD项目，总建筑面积37万平方米；向母公司收购广州琶洲南TOD项目，总建筑面积43万平方米。

截至六月底，越秀地产在广州和杭州开发8个TOD项目，TOD项目总土地储备约359万平方米，约占总土地储备的12.6%。期内TOD项目实现合同销售额约人民币120.7亿元，同比上升58.8%，约占集团上半年合同销售额的24.7%。其中琶洲南TOD项目销售约57.9亿元，星瀚TOD销售约12.8亿元、星樾TOD销售约30.1亿元、星汇城TOD销售约13.4亿元。

此外，越秀地产把握国家政策风口，并依托日趋完善的交通网络，持续推进TOD模式。目前越秀地产TOD发展将进入全新的5.0阶段，即「轨道建设+土地整备+二级开发+城市云经营+产业导入」的发展模式。

结语：

近年来，越秀地产在践行「商住并举」发展战略，发挥「开发+营运+金融」高端商业模式独特竞争优势的同时，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，全方位多维度满足人民对美好生活的多元需求。

展望未来，越秀地产表示，2022年是实施‘十四五’规划的关键一年，公司将以‘精益管理’和‘新能力、新机制和新文化’为新的发展目标和驱动力，在行业竞争的新格局中追求持续稳健的发展，走高质量可持续稳健发展之路，不断提高股东的资金回报和股东价值。