4月29日，香江控股发布2021年度报告。数据显示，2021年香江控股实现营业总收入57.04亿元，同比增长14.50%；归母净利润1.88亿元，同比下降33.37%；扣非净利润1.30亿元，同比下降50.82%；经营活动产生的现金流量净额为4.91亿元，同比下降17.82%。

2015年开始转型的香江控股，正努力向前发展。

重组转型成效初显

年报显示，2021年香江控股实现营业总收入57.04亿元，同比上升14.50%；归母净利润1.88亿元，同比下降33.37%。

对此，香江控股在年报中解释道，归属上市公司股东净利润的减少原因为本年长期股权投资合营及联营企业按权益法核算确认投资损失，使得归属于上市公司股东的净利润减少1.55亿元。营业收入增长则是由于本期交楼收入及租金收入较上期增加。

事实上，经过2015年重组后，香江控股已经将业务线从商贸地产平台的开发拓展到商铺的招商运营等领域，通过整合产业上下游，致力于形成较为完整的产业链，成为“开发建设”与“招商运营”双轮驱动的综合服务集团。

进一步的数据显示，2021年57.04亿元的营业收入中，收入类别分为商品房商铺及写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类。其中商品房商铺写字楼销售收入占营业收入的73.31%，商贸流通运营收入营业总收入的18.09%，其他占营业收入的8.6%。2021年的营业成本为35.79亿元，其中商品房商铺写字楼成本占营业成本的78.12%，商贸流通运营成本占营业成本的13.79%，其他占营业成本的8.09%。

来源：企业年报

不难发现，商贸流通运营业务已经成为香江控股较为稳定的营收来源，其重组转型的成效已初步显现。

多元业务齐头并进

年报显示，香江控股是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。其一方面立足于城市产业发展，从开发住宅项目延伸到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目；另一方面，通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。

目前，香江控股已形成城市产业发展为主，商贸流通及家居卖场运营等业务多头并进的发展格局。

城市产业发展业务中，在销售方面，2021年度实现签约金额约37亿元，项目回款实现约42亿元；在物业管理方面，重点突出物业客服工作，提升服务品质，在物业管理中心建立了总部监督热线、APP平台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一对一服务等多沟通渠道，了解并迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户满意度；在教育方面，夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。

商贸流通及家居卖场运营业务中，一方面，香江控股全面提升现有门店出租率，增加经营收入；另一方面，严格进行预算管理，加强成本管控力度，开源节流，保障业绩达成。与此同时，香江控股还着重提升优势店品类、品牌结构，打造商业项目当地市场核心竞争力优势。通过重点突破困难项目，整合优势资源，丰富业态、增加品类、快速提升出租率。目前，子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。

土地储备恐成隐患

数据显示，截至2021年12月31日，香江控股持有土地储备总建筑面积约593万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约119万平方米，在建工程建筑面积约206万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为268万平方米。

2021年，香江控股实现房地产签约销售面积约31.17万平方米、签约销售金额约37.09亿元，实现结转收入41.82亿元，结转面积45.05万平方米，报告期末待结转面积48.90万平方米。值得注意的是，上述签约销售均为住宅方面的销售，包括番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等众多三四线城市项目。

香江控股表示，其土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，也会根据市场情况决定是否出租及出租比例。

来源：企业年报

但纵览香江控股的土地储备分布，三四线城市占据了相当大部分的比重。在房地产市场成交持续低迷、去化周期延长及各地纷纷解除限购限售政策的大背景下，现有土地储备恐成为后续发展的隐患。