从不上市到计划上市，再到递表板上钉钉，王石与郁亮终究是生意人，曾经的言之凿凿不过是笑谈。不过换一个角度，他们也并未食言，毕竟他们口中的对象是“万科物业”，而今早早递表的是“万物云”。

今天早间，据港交所披露易系统显示，万科集团旗下万物云正式递交招股书。数据显示，2021年万物云实现收入237.04亿元，毛利润为40.20亿元，净利润为17.14亿元。

万物云来了，龙湖智创生活已经先行一步，物业企业在资本市场的格局也基本确定。唯一尚未上市的金地智慧服务，已难以对格局产生大的影响。

正可谓，万物云起，碧桂荡漾。

泥沙俱下 物业股冰火两重天

连跌数天股价几乎腰斩后，3月16日收盘，物业股迎来久违的上涨，多只物业股涨幅超20%。虽然收盘后未有物业公司市值超千亿，但盘中碧桂园服务市值已经重回千亿港元。然而，这距离2020年5月12日市值首破千亿港元尚不足两年，距离2021年1月20日突破2000亿港元也仅过去一年。目前，碧桂园服务仍挣扎在千亿市值附近，何时反弹尚未可知。

纵观近期上市的物业股，虽然数量较少，但质量普遍较好，可股价跌得却更狠，与此前超额认购、连续大涨形成了鲜明的对比。

3月10日，中国金茂旗下金茂服务正式登陆港交所，上市首日即遭遇破发，此后连跌数日，股价腰斩；央企与高端物业等众多IP加持的金茂服务，迎来了资本市场的开门黑。3月16日下午，在国务院金融委定调后，金茂服务股价终于迎来首次拉升，两日涨幅近30%，但仍较发行价跌去约40%。而先于金茂服务上市的胡同物业专业服务商京城佳业股价也较发行价跌去46%。

值得注意的是，金茂服务的超额认购倍数仅为0.2倍。作为对比，早早上市的金融街物业公开发售获超额认购约146倍，远洋服务也获得超额认购约8.91倍。

一次股市大溃败，让众多物企的市场化努力似乎显得毫无意义。母公司的发展与前景，仍是当下物业公司发展以及资本市场高估值的最核心驱动力。

2021年下半年，房地产市场发展形势越发严峻，众多房地产企业销售额均出现大幅度下滑，房地产企业旧有发展模式面临挑战，流动性危机凸显。同时，在疫情影响下，房地产企业多元化业务探索步伐趋缓，发展路径越发单一。受此影响，房地产企业盈利不确定性增大，估值持续下滑。

随着房地产企业股价与估值的下滑，众多房地产企业关联物业公司的股价出现了更大幅度的下滑。2021年7月至今，头部物业公司股价跌幅普遍超过50%，部分上市物业公司股价跌幅一度超过70%，远超同期关联地产公司40%左右的跌幅。无论是物业行业头部上市公司，还是新上市的央企或国企物业公司，均在此前一次次股市普跌中迎来较大盘更大幅度的跌幅。

言必称市场化发展的物业公司，仍然难以摆脱被束缚的命运。

虽然物业公司来自独立第三方的在管面积越来越大，占比也不断提升甚至超过来自母公司的在管面积，但营收与面积占比的背离与不断下滑的利润率，以及资本市场持续的质疑，正不断拷问物业公司与物业行业的发展逻辑乃至登陆资本市场的必要性与利润增长的可持续性。

物是人非事事休，物业股泪先流。

万物云起 资本市场即将定格

不上市的万科物业确实并未上市，虽然万物云已先行一步。

今天早间，据港交所披露易网站显示，万科集团旗下万物云正式递交招股书。数据显示，在2019年-2021年，万物云分别实现收入139.27亿元、181.45亿元及237.04亿元，同期毛利分别为24.68亿元、33.64亿元及40.20亿元，净利润分别为10.4亿元、15.18亿元及17.14亿元。

此前，万科集团年报显示，截至2021年末，万物云在管项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%；合同项目总数5553个，合约面积10.1亿平方米，合约面积同比增长38.0%。

具体来看，万物云收入来自以下三个业务板块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。在2019年-2021年，社区空间居住消费服务收入分别为88.28亿元、106.23亿元、131.61亿元，占比分别为63.4%、58.5 %、55.5 %；商企和城市空间综合服务收入分别为42.93亿元、64.89亿元、86.93亿元，占比分别为30.8 %、35.8 %、36.7 %；AIoT及BPaaS解决方案服务收入分别为8.06亿元、10.34亿元、18.50亿元，占比分别为5.8 %、5.7 %、7.8 %。

从碧桂园服务传统与新业务兼具的物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务及商业运营服务；到万物云的社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务；再到华润万象生活的住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务。物业行业的发展模式已经阶段性的定型，目前来看，后来者已经很难摆脱现有业务框架与发展模式，物业行业的业务格局正趋于一致。

物业行业的发展格局，往往由房地产行业的发展格局所确定。从早期的“招保万金”，到后面的“碧万恒融”，依托地产母公司的发展壮大，物业企业的综合实力大小也基本确定。但生于斯长于斯的物业公司，也在这种关联颇深的发展循环中，或乘势起飞，或无奈埋葬，成为一个个时代的注脚。

业务格局与发展格局的相对确定，以及头部物业公司的最终递表，让物业企业在资本市场的发展格局快速走向定格。

碧桂荡漾 五年千亿仍在路上

“这一年，我们没有受到其他行业因各种变化带来的较大影响，我们坚持独立的战略定力，坚持根据公司自身的发展需要去做出有益于公司和社会的战略和战术决策，也没有因为股价的变化去调整公司五年的战略目标”。在3月29日召开的业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江说道。

2021年，无疑是碧桂园服务的收获之年。数据显示，2021年碧桂园服务实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；毛利润为88.64亿元，同比增长67.3%；归属股东净利润为40.33亿元，同比增长50.2%。不难发现，碧桂园服务的增长之路，目前仍旧稳健。

横向对比终于揭开神秘面纱的万物云，碧桂园服务在规模、营收和利润等方面都取得了暂时的领先。

此前，在2020年11月26日举行的“你好，新物业”品牌焕新发布会上，碧桂园服务正式提出2025年实现千亿营收战略目标。其中，物业服务收入达到500亿左右，增值服务收入超300亿，城市服务收入超200亿，预计未来5年收入和利润复合增长率均达到50%以上。

而在2021年10月22日举行的2021年万科媒体交流会上，万物云CEO朱保全介绍万物云SPACE板块三驾马车的增长策略为：万科物业增速控制在30%以内，静心，品质红利，做居民首选的物业管家；万物梁行增速保持在30%-60%，省心，唯一红利，做企业首选的物业管家；万物云城增速大于60%；决心，领跑红利，做政府首选的物业管家。

数据显示，在2021年万物云的业务营收构成中，社区空间居住消费服务实现营收131.61亿元，在整体营收中占比高达55.5%，结合万物云的增长目标，万物云与碧桂园服务的收入差距正逐步加大。

谁是行业龙头与增长快慢似乎并不是李长江的关注重点。纵览全场发布会，李长江多次聚焦与补充的内容都集中在“独立”、“团队”、“可持续”等方面。

“碧桂园服务与碧桂园控股在股权上完全隔离，股权架构是独立的，管理班子是独立的，运营是独立的，财务是独立的，激励体系也是独立的”。在3月29日召开的业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江如是说道。

这句话的背后，是李长江对于物业行业深刻的洞察，以及对于可能到来的针对部分物业企业信任危机的预防。显然，对于未来较为确定的增长与发展，业主的信任与可持续的发展能力等软实力是李长江这一掌舵者更为关注的内容。

而这一切与转变，都缘起于物业行业正在起的微澜。

此前，部分地产公司的暴雷让物业公司股价大幅下跌，个别物企传出的担保与资金被划扣更是让资本市场对地产与物业公司的藕断丝连无比忌惮。而这这可能会演变成为一场针对物业企业乃至物业行业的信任危机。

后记

卿本佳人，如何破局。原本顺风顺水的上市物业企业，在疫情冲击、经济发展减速、房地产大逃杀等大背景下，股价俯冲向下，甚至自由落体且是否见底还尚未可知。物业股似乎成了资本市场人人可踩、人人不满的“孤勇者”，投资价值被不断质疑，前路一片迷茫，这也是当下物业股在资本市场的普遍“真实”。

电视剧《天道》中曾有一段非常经典的台词：“中国人讲究耳听为虚、眼见为实，只要当下看不见的都不算数”。但是如果当下已经看见且已经算数，还要义无反顾向前的，就只能说明，要么内部已经等不起，要么以后只会更差。

我们不禁要问，万物云的上市，究竟是属于哪一种？

物业行业的大破局，是否已在路上？