随着地产存量时代的到来，物业管理行业从幕后走到台前，成为房企的第二增长曲线。除住宅外，近年来非住宅业态成为物管市场备受瞩目的细分赛道，其中商写物业成为物企布局的重点方向。

根据中指研究院统计数据，截至2021年12月，在物业行业招标统计当中，商办物业占据了行业第三方市场拓展总量的45%，约是住宅物业第三方市场拓展量的3.5倍，可以看到其良好的发展潜力。

作为“高端商务物业第一股”，卓越商企服务持续聚焦商管赛道，在2021年取得骄人的成绩，其经营收入及利润快速增长、利润率持续提升、增值服务占比提高、业务规模高质量增长……

财务结构不断优化 增值服务快速增长

据3月28日业绩公告显示，2021年卓越商企服务实现营收约34.67亿元，同比增长37.3%，三年复合增长率为37.4%；期内毛利约9.596亿元，同比增长44.6%；毛利率为27.7%，按年提升1.4个百分点；公司拥有人应占利润约5.1亿元，同比增57.0%；净利润为5.475亿元较去年增加53.8%。

从营业收入结构来看，基础物业管理服务收入26.31亿元，同比增加24.6%，贡献比为75.9%；增值服务收入7.805亿元，同比增幅达117.7%，占比22.5%，业务贡献比提高8.3个百分点；其他业务收入主要来自金融服务和公寓租赁服务，报告期内其他业务收入5580万元。

可以看出，增值服务正在成为卓越商企的第二增长曲线。据悉增值服务包括资产服务、建筑机电服务、企业服务、和专业增值服务。其中，建筑机电服务围绕“一个中心，两个基本点”转型升级，夯实了增值服务第一增长曲线的地位，2021年实现营业收入2.3亿元，增幅达109%。

从各业务类型来看，商务物业收入占比56.6%，公共物业占比10.1%，住宅物业占比9.2%，增值服务占比达到22.5%。

值得注意的是，在基本物业服务收入中，商务物业收入贡献比74%，持续引领商务物业赛道；此外全国化重点区域均衡发展，其中大湾区占比56%，长三角占比22%，其他区域占比22%。

良好的业绩为公司带来充足的现金流。截至2021年末，卓越商企服务来自经营活动现金流量净额约8.1亿元，较2020年同期增长86.7%。

鉴于公司发展向好，卓越商企服务2021年度派息率高达70%，派息率行业领先。业绩会上，董事会主席、执行董事李晓平表示，未来3年，卓越商企服务的派息不低于50%。

盈利能力的稳步提升获得了资本市场的认可。自2020年10月19日上市以来，卓越商企服务先后被纳入恒生综合股指数、恒生小型股指数、恒生港股通指数、MSCI中国全股票小型股指数等指数成分股。

主航道双轮驱动 业务规模高质量增长

规模是影响物管公司营收的关键因素之一。2021年恰逢物业管理行业发展40周年，同时在政策层面利好信息影响下，卓越商企服务围绕“1+1+X”战略，采用内生式增长和外延工发展并驱的方式，抓住市场机遇布局两条业务主线，持续扩大管理规模。

期内卓越商企服务业务规模持续高质量增长。截至报告期末，卓越商企实现合约面积超过5680万平方米，较2020年末增长约26.9%，合约项目数量558个；在管面积达到约4120万平方米，较2020年末增长约28.7%，在管项目覆盖全国41个城市。

在管项目面积按照区域划分，其中43.1%位于粤港澳大湾区，22.8%位于长三角城市群，34.1%分布于其他区域。在管项目中，位于中国经济最发达的一线、新一线城市在管面积占比高达85%；按照业务类型划分，商务物业占比为43.5%，公共及工业物业占比为22.5%，住宅物业占比为34%。

截至2021年末，卓越商企业务布局2个国家，18个省份、在50个一线及区域重点城市拥有521个管理项目，较2020年增加115个项目，其中管理第三方的物业面积占比59%, 非住宅占比66%，大湾区和长三角两大核心经济圈占比66%。

值得注意的是，目前卓越商企服务有两条业务主线分别为FM业务（企业大楼和办公研发园区等综合设施管理服务）、PM业务（商业写字楼综合体）。

报告期内，FM领域新拓展大客户49个，总合同金额8.03亿元，新拓业务大客户合同贡献比51%。目前合作的战略客户有华为、OPPO、荣耀、Vivo等众多高科技及互联网企业；新拓PM写字楼及商务综合体、产业园区项目约100万平方米，涉及大疆天空之城总部大楼，迅雷总部大楼、荣耀全国首个综合基地深圳荣耀智能制造中小鹏汽车FM业务全国框采、华为苏州基地二期等，持续构建发展壁垒。

此外，卓越商企服务较强的外拓能力也为长远发展带来保障。期内新拓第三方非住宅物业项目共121个，年化合同金额5.27亿元，总合同金额15.74亿元。据悉，卓越商企服务集团新拓服务的主要客户领域集中在高科技、互联网、金融、现代服务业及现代制造业等。

科技赋能降本增效 智慧管理精进服务

降本增效是企业发展的永恒主题，数字化赋能成为多数企业降本增效的选择。卓越商企服务是物业管理行业中在数字化、科技化和智能化方面投入较多的企业。

据悉，卓越商企服务在2014年起就已开启平台化运营，试图借助E+FM和E+office智慧双平台，打造专属商务的服务生态圈。

在智慧建筑信息化管理方面，2021年卓越商企服务整体数据指标同比提升111%，工作效率不断提升、人员配置更加灵活、线上数据分析进一步支撑现场管理。

卓越商企服务通过线上线下平台化运营、资源整合和产品化能力，不断降本增效、精进管理服务；同时不断创新完善增值服务内容和商业模式的同时，推动公司向商务运营方向升级，形成独特的盈利模式，带来更多的增值收益，重新定义商务物业服务的价值标准。

卓越商企服务表示，2022年将继续打造经营管理平台和智慧双平台的打造。同时致力于将两个平台上有效融合，建立数字化领域的护城河。

重构战略规划 打造差异化竞争壁垒

对于公司未来发展，董事会主席、执行董事李晓平在业绩发布会上表示，卓越商企服务希望成为中国领先的商务不动产商业运营商。作为“高端商务物业第一股”，卓越商企服务的发展目标和对标企业不是以住宅物业为主的物业公司，而是以写字楼、商业业态为主的仲量联行、高力国际、戴德梁行等公司。

众所周知，写字楼高大上的硬件早已不再稀缺，稀缺的是对标国际的服务标准和体验。在高标准和强愿景下，卓越商企集团重构6年战略规划，主要是围绕三个建设、两个驱动展开。

卓越商企服务将6年规划分了3个阶段：从2022-2023年希望是内固根基，继续探索新赛道，聚焦现有的增长，做实现有的业态；2024-2025年希望飞速发展，把组织做得更高效，把平台做得更共享，把业态做得更专业；2026-2017年希望能够把企业变成卓越的公司，在市场上能成就自己独一无二的竞争力。

此外，卓越商企服务在品牌声誉、市场外拓能力、商业物业管理能力、TO B的综合服务解决管理能力、高端商务服务特色、商业管理人才储备等方面也不断发力，夯实竞争壁垒。

自1999年成立以来，经过20多年发展，卓越商企服务已经形成了一套备受认可的业务逻辑和服务体系：聚焦商业物业为发展主航道，实现全业态多元化组合；拓展增值业务助力利润增长，创新高端商务服务；建立医疗、城市服务及政府公建新赛道试点，提升整体竞争力加速业务发展。

展望2022年，卓越商企服务将围绕“多模块齐驱并驾、全方位聚焦增长”策略，通过“三大建设、两大驱动”奠定坚实基础，铺设“三大业态、三大延伸”的多元业务拓展赛道，铸就核心目标达成。