如今，城市更新已经成为时代的主旋律。

2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告；《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。

同年9月，重庆市规划自然资源局发布《重庆市中心城区城市更新规划》（以下简称规划），根据规划，重庆将以“两江四岸”为主轴推动城市有机更新，围绕重庆“国际化、绿色化、智能化、人文化”目标，谋划重要功能及空间布局。

近期，根据住房和城乡建设部近日印发的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，将对全国21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，其中重庆市渝中区榜上有名。

在此背景下，中国网地产专访重庆教授级资深规划专家赵芾，亿翰智库西南区域总经理陈冬旭，共同探讨全面实施城市更新行动的价值、意义和今后城市发展的走向等问题。

重庆教授级资深规划专家赵芾

中国网地产：如今中国城市更新经历了哪几个阶段的历史演变？

 赵芾：1、发展初期（1979年—1991年）

改革开放初期，国内城市建设欠账太多，城区公共设施和基础设施严重不足，土地利用率低下、城市环境恶化等问题日益明显。这一段时期开始，城市更新开始提上议事日程，城市更新以大拆大建方式为主。为了满足城市快速需要，城市通过大规模的推倒重建，“简单庞大商厦+排排坐单元楼”，基本形成了我国“千城一面”的城市面貌。

2、发展中期（1992年-2012年）

1992年开始，以制造业为代表的新兴产业对土地空间有极大需求，抛开旧城区的“开发区”被大规模建立起来。在前期拆建重构的过程中，我国累积了诸多旧区功能改造和价值提升的实践经验。面对诸多问题，从整体功能性、整体发展角度出发的城市更新开始。

3、当前发展（2012年-至今）

随着我国城镇化率突破50%，城镇化发展开注重质量。这个阶段我国经济的高速发展推动了城市发展新的需求。在城市更新表现上，引导投融资的方式更加的丰富，开始注重城市有机更新，强调项目对城市整体环境的优化作用，进一步体现了城市文化与有机更新的和谐共生。

中国网地产：“十四五”规划中国家提出城市更新行动，针对的是国家发展全局，还有整个城市的发展，您如何看待这一政策？

赵芾：2021年3月12日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》出台。《纲要》为完善我国新型城镇化战略，提出实施城市更新行动，提升城镇化发展质量。因此，《纲要》有关城市更新方面，既有宏观战略，也有具体举措。

《纲要》提出未来我国城市更新的目标要求。我国在新型城镇化建设中，同样应提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。规划中明确提出要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。

中国网地产：目前，各个地方城市更新行动如火如荼，您又怎么看待重庆以“两江四岸”为主轴推动城市有机更新呢？

赵芾：作为城市发展的主轴重庆中心城区的“两江四岸”，一直被视为“山水之城、美丽之地”的城市名片。而“两江四岸”治理提升也不等同于一般的环境整治和风貌改造，而是贯彻落实新发展理念，从不断完善城市功能、优化空间布局、传承历史文化等方面系统地促进城市有机更新，提升城市产业能级，增强城市发展活力的重大举措。几年来，以“两江四岸”治理提升，推动了城市的有机更新，以主轴提升带动城市全面提升，城市面貌得到很大改善。

中国网地产：作为重庆母城，渝中区是历史文化名城，土地资源珍贵，供不应求。在渝中区开展第一批城市更新试点工作，对于渝中母城乃至重庆整个城市发展的形象能级提升有何价值意义？

赵芾：渝中区是重庆历史文化名城的主要载体，是浓缩的历史文化名城，土地当然珍贵，并非供不应求，而是根本就没有新的土地资源。2000年以后，渝中区进行了2000余万平方米的建设，总计达到了4000余万平方米建筑面积和60余万常住人口，高居城市密度之冠；高密度带来的天量建筑，多年积累下来，渝中区需要城市更新的体量巨大，这是第一个特点。其次，功能失调与交通也是制约渝中城市功能提升的主要障碍。从这几个方面来看，渝中区的旧城更新实践，就是破解我国城市更新的新探索与新路径，具有典型示范意义。

去年11月，按照国家统一部署，渝中区开展城市更新试点工作，要求探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。这意味着我国城市更新已经进入机制、路径与支撑的实质阶段，目的还是防止在城市更新中大拆大建，希望在城市更新的模式上有所突破，那么将会助力渝中母城发展，再辐射到提升重庆城市发展的形象能级。

中国网地产：请您从规划的角度来看，城市更新是否会改变重庆城市发展格局?又将对重庆接下来的发展走向带来什么样的影响？

赵芾：目前来看，城市更新会优化重庆的城市发展格局，进一步完善城市的功能配套、提升城市品质，创造生态与环境优美、公共服务完善、交通便利这样一个理想的城市生活。

去年明确提出“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，“加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。说明“十四五”时期以及未来一段时间，国家将全力实施城市更新行动，推动城市结构优化调整、功能完善和品质提升，切实转变城市开发建设方式，不断提升城市环境质量、人民生活质量和城市竞争力，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。

中国网地产：请问您对现在的城市更新行动有何建议？

赵芾：城市更新是城市自我提升的持续过程，既是对城市空间形态和功能进行整治提升，更是城市的新陈代谢。要让城市更宜居、让生活更美好，建设人民城市，关键在于城市更新要更“有机”，顺应城市内在的秩序和发展规律，弘扬城市的传统与文化特色，遵照城市的既有肌理来推进城市更新。

其次，基于以人为核心的新型城镇化目标，城市更新应更多关注宜居、绿色、创新、智慧、人文、韧性等目标落地，关注城市空间结构优化、人居环境提升、历史文化保护、生态修复与防灾减灾、弥补城市发展中的短板与不足，解决城市经济、生活、生态与安全问题。

第三，城市更新本质体现城市治理体系与治理能力的现代化。城市更新应当服从于城市治理现代化的目标、服务于城市居民的美好生活愿景。城市更新更应注重城市治理体系的建设，推动城市更新的创新真正体现人民城市人民建，建好城市为人民的宗旨。

亿翰智库西南区域总经理陈冬旭

中国网地产：过去的城市开发建设方式过度依赖房地产，今年很多城市的房地产都在降温，地方土地开始出现流拍现象。您觉得这是不是城市更新对于地方政府摆脱土地财政依赖的一个倒逼？是否可以转变经济发展方式？

陈冬旭：其实不能说是一种倒逼，只是城市更新与土地财政相关联，这要从整个市场环境和城市发展来看。

看黄色片开发已经拥有几十年的历史，现在已经到了一个全新的阶段，随着城市功能的升级，势必会迎来更新迭代，引进一些产业，来把城市的整个的提档升级做起来。放眼城市核心区域的一些物业项目或者开发项目，其功能老旧、落后，没办法迎合一个现代化城市的发展。

因为，很多在核心区里的老旧住宅，承载的功能只能满足居住的基本需求，但是随着城市发展，是需要导入新的产业和高价值的商业体来同步城市发展的基调，这时候核心区土地的利用价值就比较低。而，城市更新的主要目的就是提升低价值的物业和土地的社会价值和经济价值，使其转换成更高价值的物业和土地。所以，城市更新也是可以转变经济发展方式的。

中国网地产：城市更新行动是一个漫长的过程，您认为目前成功的城市更新案例具有哪些特点？

陈冬旭：成功的城市更新案例是能提升城市形象，吸引世界500强企业带动城市提档升级的，像国际上比较知名的城市更新案例基本都是一个超级综合体，值得被深入研究。

重庆渝中区是全国21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作区域，坐落在朝天门的来福士算是一个经典案例。渝中区是重庆政治、经济、文化以及商贸流通中心，朝天门位于渝中半岛的嘉陵江与长江交汇处，与重庆这座城市发展与地位上升息息相关，是整个重庆的中心。以前，这里拥有重庆最大的综合交易市场-朝天门综合交易市场，人流量非常大，自古都是十分热闹的地方。

但是伴随西部大开发，重庆大发展的力度加大，朝天门区域发展显然没有跟上重庆城市发展的步伐。然而来福士这一城市更新经典案例,首先，由多家国际顶尖顾问团队合力打造，并且作为萨夫迪事务所目前在全球设计的体量最大、最复杂的项目之一，以代表城市启航的时代之帆为设计基点延展创作，与重庆航运文化和朝天门文化特色相得益彰，焕新朝天门城市面貌。可以说是渝中区的地标性建筑，提升重庆城市形象。

其次，重庆来福士还是由 8 栋塔楼、底部裙楼及一座横跨天际的空中水晶连廊组成的112万方超级城市地标综合体。涵盖高端住宅、购物中心、办公楼、酒店、服务公寓和水晶连廊六大核心业态。商业价值比曾经的综合交易市场更高，让重庆走向国际。

另外，从日本著名综合商社三井物产，到德国铁路DB SCHENKER，众多世界500强企业持续入驻来福士办公楼。来福士可以吸引一些未来产能更大的世界500强企业持续入驻，因为这些高端企业会选择能与之匹配的载体来办公，从而满足他们的形象要求和市场要求。作为重庆中心的地标性城市综合体，重庆来福士肩负着在重庆新的发展阶段重塑城市核心的使命。

中国网地产：重庆被国家定位为金融中心和国际消费中心，重庆一些城市更新的典型区域或标志性项目应如何抓住机遇，突显自己的中心价值，提升城市能级和人居形象？

陈冬旭：在国家发改委发布的长江经济带规划中，重庆和上海，这两个长江经济带上的直辖市，一东一西，被国家定位为金融中心和国际消费中心，可以看出沪渝两地的高定位。而重庆作为中国西部唯一直辖市,更是西部大开发的桥头堡。随着成渝地区双城经济圈的建设，重庆的机遇也越来越多。

国家的大方向是要把产业往西部进行转移，重庆作为西部大开发的桥头堡，要发挥出西部的中心价值。重庆的城市更新围绕着国家战略对重庆城市群的定位，在中心价值上，我们的城市更新项目主要需要满足两个方面，提升城市能级和人居形象。

首先，城市更新项目需要满足一个核心要素：能够达到让世界500强企业的总部基地、国际金融机构等入驻的条件，就会吸引他们的上下游企业和产业入驻，形成完善的产业生态链，随之提升城市能级。

其次，高端产业势必会导入高端人才，那么怎么来留住这些人才呢?刚才提到城市更新项目主要集中在城市核心，这些项目不仅要抓住机遇吸引产业入驻，还要有高端产品来满足人才的居住需求，把人才生活环境的提档升级一样做起来，从而提升城市的人居形象。

从整体来看，来福士也是满足这两个方面的，甲级写字楼吸引世界500强企业入驻，高端住宅为人才提供高品质生活，其他休闲服务更是为人才带来全新生活方式体验，满足人才日常全维度生活想象，以城市更新引领地位，助力重庆城市整体发展。

中国网地产：城市更新成为时代的主旋律，您认为今后置业该怎么选？

陈冬旭：城市更新项目更值得选择。

首先，城市更新项目一般是在城市核心区域，通过提升低价值的物业和土地的社会价值和经济价值，使其转换成更高价值的物业和土地，能享受更好的居住环境和更高品质的服务，所以，相同的核心区域内，城市更新项目的上升空间更大，更具备优势。

目前，重庆城市发展进入崭新的阶段，远远达不到一个饱和的状态，只是把基础建设做起来了，随着城市更新行动的实施，城市发展和城市企业将会逐渐高端化，那么城市更新项目将会成为市场需求的重点产品。也就是说在城市更新成为主旋律定调之后，城市更新项目作为核心区的高品质地标产品，将会迎合未来重庆更高能级的人居需求。

在开端入局的人将会把握住大部分的红利，符合主旋律的高品质地标产品是首选，这种产品不多，来福士算一个。