8月29日，万科发布2021年半年报。

半年报显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

值得注意的是，这是万科自2008年以来，净利润首次出现下滑。面对投资者的疑问，万科总裁、首席执行官祝九胜在8月30日的业绩会上表示，现在心情比较忐忑：“这就像读书时候的感觉，期中考成绩出来，没考好怎么回答老师。”

实际上，尽管如此，万科的财务基本面保持较好水平。在“三道红线”方面，上半年，万科保持“绿档”。截至6月末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。

疫情黑天鹅与房地产调控深化背景之下，行业面临多重挑战。万科坚持稳字当头，在2021年上半年交出了一份不俗的成绩单。

净利下滑 销售在多城位列前三

万科实现净利润同比下降11.7%，盈利下滑背后的原因是什么？

面对净利润两位数下滑，万科祝九胜在会上总结三个原因，第一是销售规模增长有限，不足以对冲利润下滑；第二是毛利率下降稍快；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

从业绩表现上看，2021年上半年万科销售依然保持较高增长。具体到房地产开发业务方面，数据显示，上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场位列前三。

分区域看，上海区域销售额1322.2亿元，占集团销售总额的37.3%；北方区域销售额745.9亿元，占比21%；南方区域销售金额721.6亿元，占比20.4%；中西部区域销售额545.5亿元，占比15.4%；西部区域销售额158.5亿元，占比4.5%；其他区域的销售额占比1.4%。

土地是房企持续发展的基石。投资拿地方面，半年报显示，万科坚持量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，项目地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

截至6月末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平方米。其中在建项目总建筑面积约11283.3万平方米，权益建筑面积约6738.8万平方米；规划中项目总建筑面积约4782.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3043.5万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约339.8万平方米。

坐拥近2000亿现金 万科“绿档”经营

房地产行业进入到下半场已成为业界共识。

当前，无论是疫情“黑天鹅”，还是房地产行业中如“三道红线”等调控政策的冲击，让房企们的财务状况面临前所未有的压力。

不过，万科“坐拥”货币现金1952.2亿元，相较于同行，显得“轻松”许多。

与此同时，监管部门对房企提出的“三条红线”要求，万科的三项财务指标也已达标，稳定在“绿档”水平。具体来看，万科扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。

这源于一直以来，万科稳健经营的战略。祝九胜称万科胆子小，一直是稳健为主，因此长期账面上的现金都会比较多。

“看三道红线，净负债率这一块，万科20年来这一项指标在同行中都是最低的，20年来的净负债率都是在40%以下，平均在20%以下，这是万科一贯的风格，这种风格给万科带来的好处不如阶段性采取激进的风格对股东的回报多，万科觉得在追求对股东ROE回报之前，能够长期稳健、长期活下去，可能比短期的回报来说更优先。”他说。

良好的财务状况使得万科融资优势得以凸显。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。

“整个行业的游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”谈及长期经营目标时，祝九胜表示。

加速公司转型 万科多业务收效

万科半年报指出，房地产行业正在发生深刻变局，万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，加速推进公司转型，并拓展多元化布局，包括物业服务、物流仓储、商业开发及运营等板块。

半年报数据显示，物业服务方面，今年上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%； 智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

具体而言，社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌，已布局全国105个大中城市，服务3490个项目。商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。

商业开发与运营方面，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，其中，印力管理的商业项目营业收入24.53亿元，同比增长21.6%。截至报告期末，该集团已开业项目整体出租率92.3%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率93.9%。

物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库稳定期出租率已达到94%。

对于未来发展展望，万科在半年报中还指出，当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年集团将坚持“行稳致远”的工作主基调，围绕“巩固提升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展，做好以下工作，一是提高资源转化效率和回款效率；二是持续保持“绿档”水平；三是坚持理性投资，提升投资质量；四是坚持开发、经营、服务并重，加强经营、服务能力建设；五是全面经营挖潜，加强精益管控。