7月6日，江苏银河物业新增南京银河金陵物业管理有限公司，另一股东为南京创恒物业管理有限公司。此前，金地物业新增南昌市金地泰达物业服务有限公司，其中金地物业持股51%，江西泰森实业集团有限公司持股41.16%，江西礼林实业有限公司持股7.84%。

近期，物业公司注册成立合资公司的速度大大加快。除了民营物业公司持续加码外，国企乃至央企背景的物业公司纷纷入局尤为引人关注。

在物业公司走向独立、去依附的发展过程中，与多元化的市场主体协同发展正成为物业公司突围前行的重要路径。

依附与去依附 物业行业的大趋势

花有重开日，人无再少年。

纵览头部物业公司的发展历程，在其发展壮大的过程中，往往都经历了从依附到去依附再到独立发展的过程。从依附走向去依附，这既是头部物业公司的共同发展路径，也是物业公司走向独立成长的分割线，更是物业行业的大趋势。

上市物业公司的发展历程清晰的说明了这一点。

对2019-2020年上市物业公司进行对比分析，不难发现，去依附已经成为上市物业公司的共识。无论是市值遥遥领先的碧桂园服务，还是高度依赖母公司的烨星集团，都在尝试利用各种手段降低对母公司的依赖。

在40余家上市物业公司中，有12家物业公司详细的公布了在管项目来源。其中，来自母公司的在管面积占比普遍下降，奥园健康则是其中的典型代表。在2020年，奥园健康来自母公司的在管面积占比同比大幅下降，下降比例超过40%。

此外，时代邻里、蓝光嘉宝服务、雅生活服务等来自母公司的在管面积占比也有超过10%以上的降幅，且上述三家上市物业公司的非关联方项目面积占比均超三分之二。

上述12家上市物业公司中，下降比例最小的为烨星集团。受限于自身有限的规模及相关能力不足，烨星集团外拓成效尚不明显。

但无论是国企还是民企、头部物业公司还是蚊型物业公司，都在努力面向市场进行发展，以期获得更多的发展自主性，降低对母公司的依附。

独立与多元化 物业公司的优选项

在去依附的过程中，独立发展成为必然。是固守存量市场、陷入红海竞争；还是开拓蓝海，决胜全新领域，不同的物业公司有着不同的选择。

在物业公司纷纷走向独立的过程中，物业行业的竞争日趋激烈，并逐渐形成了蔓延全行业的恶性竞争现象，市场拓展与项目间竞争俨然成为一片红海。

广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤透露，在国家税务总局金税三期数据中心物业服务项目中，项目预算为2433.8万元，但实际中标价仅为1917.6万元，比预算低500余万元，价格竞争无比激烈。

当成本不断高企，预期收益不断走低，跳出红海走向蓝海成为不少物业公司特别是头部物业公司的优选项。

目前来看，头部物业公司已经有能力跳出红海、迈入蓝海。而困守红海的中小物业公司，极有可能在行业的恶性竞争中丧失未来。

以碧桂园服务为例，2020年以来，碧桂园服务收并购开始转向，不再局限于跑马圈地，而是注重业务多元化的拓展。

2020年4月，碧桂园服务宣布收购文津国际；2020年6月，碧桂园服务完成收购合富辉煌集团3.53%的股权事项；2020年7月，碧桂园服务宣布将分两阶段收购城市纵横。2021年以来，碧桂园服务更是不断加码城市服务领域，以期获得新的增长点。

2021年3月23日收盘，碧桂园服务以市值2137亿港元正式完成对母公司碧桂园市值的超越，成为物业行业发展史上又一个关键节点。

协同与再依附 稳健发展的潜意识

流量红利时代，增量成为发展的源泉。当增量见顶，拉新成本高企，如何守住存量成为发展的必答题。

除了做好服务，协同与再依附成为物业公司突围发展的潜意识与基本盘。这既包括与母公司的协同，也包括与多元市场主体的再依附。

协同与再依附的集大成者，无疑是更名前的万科物业。纵览其发展历程，其并未止步于生存依附，同时更专注于发展协同。

2019年，万科集团合伙人、高级副总裁兼物业事业本部首席执行官朱保全表示其正式接管万科集团“沃土计划”。“万科物业成立了大型科技团队，接管万科集团的沃土计划后，通过人工智能和大数据等技术开发，提高房屋项目设计和管理等效率”，朱保全透露。

据悉，沃土计划为期9年，已发展了三年，未来的3年或者6年将由朱保全接管负责。朱保全称，他们组建了500人的研发团队，吸引了来自华为、阿里巴巴和腾讯等人才，对人工智能、大数据、监控、门禁等进行深入开发，将其应用于物业管理领域，实现小区智能生活，降低物业管理成本和大幅提高效率。

除了做好与万科集团的协同发展，在与多元化市场主体再依附的过程中，万物云立足实际，并不谋求绝对控制，而是旨在提高项目管理延续性。

2021年1月8日，据中国政府采购网公告显示，珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司中标珠海市横琴新区公共建设服务中心2021年横琴新区（岛内）市政公用设施管养项目，中标（成交）金额为3.5亿元。天眼查数据显示，万物云在上述公司中持股40%，并负责项目的运营工作。

除了在横琴新区中采用类似方式中标并管理项目外，万物云已经在武汉、江门、扬州、深圳等城市采用类似的方式抢占市场份额，加快在这一领域的布局。

在2020年底举办的万科集团中西部区域媒体交流会上，万科物业合伙人、万物云城首席执行官何曙华表示，万物云城给自己定了一个“小目标”，就是百“城”计划——在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。

万物云之外，碧桂园服务也在不断加码。

但由于已经分拆上市，碧桂园服务缺乏与母公司更深入协同的契机。因此，碧桂园服务加大了与多元市场主体协同与再依附的步伐。

2021年4月，碧桂园服务首席市场官汪英武宣布，碧桂园服务已经构建了“头部有智库、线上有平台、线下有服务、周围有生态、上下能贯通”的城市服务业务发展框架，未来将实现“左手合伙人、右手生态伙伴”的业务实施路径。

汪英武表示，碧桂园服务将对城市合伙人及生态合作伙伴开放自身三大业务领域和20个业务产品。

万物云、碧桂园服务之外，金地物业、奥园健康等也纷纷加大了协同与再依附的力度，以期获得更加稳定的在管项目资源。

商业发展史清晰的告诉我们，当技术锁定、更换的成本足够高，乙方的地位将更加的稳固。贝壳如是，万物云如是，头部物业公司的潜意识亦如是。

但值得注意的是，如果物业公司成立合资公司的目的仅仅是为了提高转换成本而非实现共赢，最终很有可能反受其害。

对于物业公司而言，如何提高再依附水平并形成护城河，同时与潜在竞争对手有效竞争，还有很长一段路要走。