2021年6月2日，以“传承 守望 变革”为主题的首届“新发展格局下中国物业管理理论与实践”学术研讨会暨第二届年度中国上市物业公司研究报告发布会在北京林业大学举行。

北京物业管理行业协会秘书长宋宝程、龙湖集团副总裁曾益明、北京京东方物业总经理蔡敏、中国建设报社战略合作部主任、《中国物业》总策划田子超、北京鲁能物业副总经理王永全、中国网地产出品人张剑、国务院发展研究中心企业研究所副研究员高太山、中国城市规划设计研究院主任研究员，中规院长三角文旅研究院总经理刘畅、北京京东方物业副总经理马有锐以及北京林业大学经济管理学院相关领导、物业管理系韩朝、程鹏、贾薇、张英杰及工商管理系李华晶等人现场参会。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江、广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤等线上参会并发言。

传承

行业持续发展 研究逐步深入

从1981年到2021年，内地物业行业走过了坎坷曲折的四十年。

1981年，内地第一家物业管理公司在深圳注册成立，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运作机制，开内地物业管理之先河，使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为。

但内地最早实施物业管理的小区，业内普遍认为是广州的东湖新村。公开资料显示，东湖新村是内地第一个商品住宅项目、第一个引进外资开发的住宅项目、第一个实施物业管理的住宅小区。

广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤表示，“我们以时间为主线剖析物业行业发展，可以发现，物业行业发展有四个关键节点。首先是1981年广州、深圳双双出现萌芽；其次是1994年建设部33号令明确新建小区由物业公司统一实施专业化管理，物业才遍地开花；然后是2003年《物业管理条例》正式颁布，物业管理规范化提速；最后是2014年首家物业公司登陆资本市场，物业行业初登大雅之堂”。

广东省物业管理行业协会当值执行会长 杨国贤

随着物业企业纷纷上市，关于物业企业的研究也逐步深入。

2020年5月，北京林业大学物业研究团队首次发布《2019中国上市物业公司研究报告》，引发业内对上市物业企业的研究热潮。2020年，北京林业大学物业研究团队在业界首先提出建立“运营健康” 和“财务业绩”并重的综合业绩评价体系，以帮助企业和投资者突破盲区，做出有实效的判断。在反复讨论与评估后，《2019中国上市物业公司研究报告》界定了构成企业“运营健康”和“财务业绩”的指标体系。物业上市公司“运营健康”指标体系包括了价值创造力、市场领导力、全国影响力、资源运筹力和业务创新力五个维度。“财务业绩”指标体系包括了盈利能力、收益质量、偿债能力、成长能力、营运能力五个维度。其中“运营健康”维度旨在评价物业公司的运营表现。

2021年6月，延续首次报告的客观公正，北京林业大学物业研究团队更进一步，再次发布《2020中国上市物业公司研究报告》，在指标体系、评价维度等方面进一步走向深化，以期发现上市物业企业发展背后的力量与可借鉴之处，为物业企业发展明晰方向。北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏表示，在首次报告的指标设立中，设立了过多的财务指标，使用了过多的财务数据，对于体现物业公司运营特征的信息却使用较少，这造成对物业公司运营健康的评价有诸多局限性。

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任 程鹏

经历了数次的探讨和研究后，《2020中国上市物业公司研究报告》最终完成了对“运营健康”指标体系的优化和迭代，最新的“运营健康”指标体系包括战略控制能力、企业创新能力、价值创造能力和运营效率能力。

守望

透视物业本质 聚焦行业现状

无论选择怎样的道路，无论过程多么坎坷曲折，物业公司的发展往往难以避免殊途同归的结局。很多选择，最终都能够殊途同归。

杨国贤表示，无论是过去还是现在亦或是未来，物业管理的核心始终是服务，服务的基础是品质，这也是物业行业发展所依托的持久的、具有不可替代性的和差异化的核心价值。

龙湖集团副总裁曾益明坦言，龙湖对品质的要求非常高，为了保证所有园区的品质基本相同，龙湖一开始通过专家去全国各地进行检查，但每个人的标准不相同，同时产生了大量的差旅费、人工费。因此，龙湖智慧服务从2014年就开始了数字化转型，让每个需求都能被及时响应，为业主提供更精细化的服务。

“社区服务的内容不仅仅只有技术服务的提供，还有大量的社区及生活场景、服务场景的提供，这是一个非常显著的变化”，曾益明分析道。

龙湖集团副总裁 曾益明

国务院发展研究中心副研究员高太山表示，今天我们看物业服务，从市场定位来看，一定会遵循我们所理解的经济学理论。一个核心的意义就是，不管未来是怎么样的时代，为业主和用户提供最贴心的服务是不变的。

国务院发展研究中心副研究员 高太山

物业的本质就是服务，但服务之外，物业行业现阶段也呈现出不同的发展特点。

程鹏分析道，物业公司还属于成长的早期，管理面积正快速扩张。“物业企业现在面临的问题是，过去一家公司管理一百个项目，没有问题，一家公司管理一千个项目，没有问题。只不过从二级管控体系变成四级管控体系，从总公司、区域公司、城市公司到项目，企业内控体系没问题。但一个公司从四千到五千个管理项目扩张到两万个管理项目的时候，如果按照还是四级管理体制的话，你根本控制不住”。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，就目前而言，整个物业管理行业正在做的事情是与资本对接。如果说2014年是资本发现了物业行业的价值，实现了第一家物业企业在香港上市。那么去年，就是2020年，就是全社会包括老百姓、政府发现了物业企业、物业行业的社会价值。

碧桂园服务执行董事兼总裁 李长江

杨国贤则更加鲜明的列出了物业行业的主要现状。“一是上市物企数量逐年增长，头部物业公司市值反超母公司；二是物业行业积极参与疫情防控，为抗疫贡献所有的力量，社会地位大大提升；三是资本市场的助力，疫情的突出表现，物业行业成了“香饽饽”，物业行业自然而然就会发生收并购行为；四是价格战蔓延全行业，低价中标屡屡发生”。

变革

数字化方兴未艾 物业管理再升级

征途依然漫漫，做事力所能及。

展望未来，专家学者从不同角度给出了见解与看法。

程鹏分析道，现在物业公司竞争真的很激烈，未来两到三年，大部分物业公司会把自己的公司卖掉。如果没有人接，就只能卖给像龙湖智慧服务、碧桂园服务这样的大型物业公司，这是没有办法的。

杨国贤指出，物业行业未来发展五大明显的趋势，一是中小物业公司举步维艰，2020年是许多中小物业公司的发展巅峰；二是数字化与数智化快速发展，但逐渐遇到非技术瓶颈；三是员工结构的K型发展，高龄员工占比提升、年轻员工占比下降；四是资本退潮裸泳者出局；五是物业企业围绕核心业务打造平台，最终转型为生态型物业公司。

李长江分析道，物业行业发展还有另外一片蓝海，目前物业行业还处在一个高度分散的阶段，还有23万家物业企业，TOP100的企业在整个市场的占比才36%左右，TOP10才10%多一点儿。物业行业还处在高度分散的阶段，还没有形成真正的航空母舰、真正的龙头，绝对龙头地位的物业企业还没有形成。“现在我们整个活跃的面积才超过十亿平方米，我们去年的收入才160亿左右，在这个过程中物业行业恰恰又有大发展的机遇，因为社会需要服务，政府需要服务”。

李长江进一步分析道，“目前，有资本的加持和推进，物业行业的企业在科技、数字化建设过程中做了过去没有做过的事情，我们讲就是无人区。整个行业的发展过去仅仅局限在做小区的物业服务、商业的物业服务、园区的物业服务，现在是大物业管理、大物业服务的概念，还包括城市物业服务”。

曾益明透露，物业行业正往知识密集型转变。其举例道，龙湖智慧服务累计获得国家新型实用专利、发明创造专利290余项，软件著作权118项，这都是龙湖智慧服务在实际业务中正在使用的新型的技术。

高太山表示，创新是永恒不变的道理，是企业保持竞争力的致胜法宝，对传统物业企业来说，还是要开放。未来的物业服务，当所有的服务都可以由物业介入的时候，肯定不是一家企业或者两家企业完成的，一定是开放的、融合的市场。“未来物业服务要以人为本，要强调满足用户的需求。我们看到未来的社会，未来的人口结构，少子化越来越明显，老龄化越来越严重，这些需求摆在这里的时候，对物业的需求明显发生了变化，整个物业服务的主要内容逐渐发生改变，有可能提供更多的、线下的、场景化的服务”。

北京林业大学经济管理学院教授李华晶最后表示，虽然很多行业收入并不高，群体并不大，但当你的价值渠道更加多元的时候，不大的这些效益可能会创造巨大的市场。“我觉得中国现在这样一个社会养老、教育等等，其实给了物业行业很好的产业突破的空间”。

北京林业大学经济管理学院教授 李华晶