1978年，在中国共产党的带领下，中国开启了改革开放的历史征程。40年来，中国的面貌发生了翻天覆地的变化。作为改革开放的亲历者与见证者，他们的人生与改革开放40年风云起伏牢牢绑定。为庆祝改革开放40周年，中国网地产推出【改革开放四十年 见证者说】听见证者讲述40年波澜壮阔，共同奋进新时代。点击进入专题【壮阔东方潮 奋进新时代】

回首改革开放四十年，我国经历了世界历史上规模最大，速度最快城镇化进程。城镇化也体现了我国改革开放40周年的重要成就，1978年-2017年，城镇常住人口从1.7亿人增加到8.1亿人，一大批新型城市崛起，京津冀、长三角、珠三角等大城市群成为带动我国经济快速发展的增长极。城镇化的快速推进促进了国民经济持续快速发展，推动了社会结构的深刻变动和社会事业的全面进步，成为现代化建设的重要引擎。

四十年里，我国经济社会实现了快速发展，也创造了中国城市的奇迹，可谓中国城市化与改革开放同步走。随着改革开放的发展，我国的城镇化发展走出了一条不同于发达国家的道路。在接受中国网地产专访时，中国社科院城市发展与环境研究所所长助理李学锋认为：“工业化拉动城镇化，城镇化反过来又促进工业化。改革开放四十年，创造了伟大经济发展奇迹，同时推动中国城镇化迅猛发展”。

波澜壮阔的40年时间里，城市发展是经济奇迹的引擎和动力。数据显示，中国GDP占世界经济总量的比重，从1978年的2%左右上升到2017年的15%，取得了举世瞩目的成就。2017年，中国有14个城市的GDP总量超过万亿元，其总和占全国GDP总量的比例中达到28.6%。

在前四十年的历史长河中，少数城市的少数区域，像珠穆朗玛峰一样高高隆起，摩天大楼，撑起现代化大都市美丽的天际线。毫不夸张，城市化的确是社会层面的地壳运动。

城镇化水平快速增长下，与之紧密相连的房地产业，便成为推动城镇化的重要动力。在40多年城镇化的发展过程中，房地产的地位、比重，以及影响，我们无法抹杀。“很多时候，我们将房地产投资，作为维持国民经济稳定增长的手段”，李学锋认为，城市需要房子、人需要房子，办公需要商业地产、工厂需要工业地产，没有房地产，就没有城市现在的变化。

短期看金融、中期看土地、长期看人口的房地产，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，处境非常微妙。即便如此，规律有水滴石穿绳锯木断的耐力，和千岩万壑挡不住、奔流到海不复回的“决心”。

背后的逻辑依旧是，城市需要房子、人需要房子，房子是城镇化必不可少的一部分。下半场的城镇化给房地产带来的机遇是，“将会有更多的城市，将新区交给房企来建立新城。未来，房地产商的综合能力将会更强，他们不仅要拿地建房、借钱、卖房，还要有很强的运营能力”，李学锋认为。

比如特色小镇。在李学锋看来，特色小镇是新型城镇化的重要载体；是地方发展成就的重要平台；是供给侧结构性改革的重要抓手。尽管国家明令禁止房地产化的特色小镇，与之对应的是对房地产开发企业提出了更高要求，特色小镇的房地产不能谋取短期利益，房企应该从开发商转变为特色小镇的运营商。“过去拿地、建房、卖房三部曲，慢节奏的小开发商，将会被兼并，退出历史舞台”。

在政策的催生下，特色小镇开展地如火如荼，一些乱象也纷纷浮出水面。如李学锋所言：很多小镇千篇一律、传统粗放式、被政策催熟、不完全城镇化。有些地方政府，为了享受特色小镇的红利：好拿地，有资金，对特色小镇抱有极大的热情。然而，除非是依托自然资源以旅游为主导的特色小镇，大多数产业的小镇，由于持续投入较大，产业培育周期很长，自身并不能很快的形成造血功能。李学锋说：“要让市场在资源配置发挥决定性作用，政策起宏观调控和适度引导的作用。不能人为地去催生特色小镇的热潮。不要能人为地造特色小镇。如果小镇没有特色，项目不具有吸引力，可能三五年之后便会沦为半拉子工程”。

事实上，城镇化下半场的红利，不是所有房企都有份，也并不是所有房企愿意去享受。“在高速发展的城镇化进程中，下半场对房企的运营要求高，涉及到大量运营人才的短缺，产业涉及到文化、旅游、养老，需要企业自建运营部门，或者是收购文化企业，以及旅游企业成为大势所趋”。李学锋说。

城镇化的上半场是前40年，是物质文明的载体，是一个追求GDP的城镇化，下半场则转向以人为本的城镇化。在李学锋看来“城镇化的下半场充满了挑战”。

尽管拥有媲美经济增长的城市化速度，但当前城市化存在一个问题是，户籍人口城镇化率，与常住人口城镇化率之间，存在不能忽视的缺口。

常年外出的农民工，及其随迁家属，常常被统计为常住城镇人口，却没有获得城镇户口，也没有享受到真正的城市社会保障，和基本公共服务等。因此，在常住人口城镇化率，与户籍人口城镇化率之间，形成一个缺口。据2017年的数据，我国常住人口城镇化率为58.5%，而户籍人口城镇化率为 42.4%。

希腊哲学家亚里士多德曾经说过，“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”李学锋认同是应该放开户籍限制，但是关键要看如何改革，“户籍若跟农村土地承包权、户籍、股权联系起来，会陷入困难境地。必须推动基本公共服务均等化和户籍制度改革相向而行，将集体土地承包权和宅基地使用权与人口登记制度相剥离，并加快相关法律法规修订，建立中国特色新型人口登记制度。”

他认为，在现有户籍制度上，不要过分关注户籍人口城镇化。因为，在县域里，户籍制度已经不是困难，该放的已经放了，而北京、上海、广州、深圳这些一线城市，户籍很难放开。对县域里的人而言，“如果放弃农村户籍意味着放弃承包权和财产权、以及宅地基使用权，他们没有将户籍迁入城镇的意愿”，李学锋如是说。

随着城市化进程取得实质性进展，十九大正式将乡村振兴提升到宏观国策层面，提出加快推进农业、农村现代化建设，协调城乡经济、社会一体化协调发展。实际上，2015年以来，十九大之前，我国已初步实现了城市对农村、工业对农业“由取到予”的历史性转变，比如种粮补贴等各种补贴是普惠制的，比如新农村建设当中的基础设施建设，比如美丽乡村中的典型示范，李学锋认为。

千古江山，英雄无觅，孙仲谋处。舞榭歌台，风流总被、风打风吹去。处在历史长河中的城镇化之路，用这句诗来形容，再合适不过了：该退的终究要退出历史舞台；作为改革开放的见证者，“得广厦与民安”，用这句作为李学锋的内心独白，也很贴切，归根结底心之所向：天下寒士俱欢颜。

以下为中国网地产与李学锋先生的对话节选：

中国网地产：城镇化过程中，城市发展跟乡村发展分化在加剧，有些观点说原因是城市没有反哺乡村？

李学锋：近年来，城市一直在反哺农村。只不过反哺的力度，农村能不能切实地感受到。2006年，政策层面开始新农村建设，这个阶段国家财政体系对于农村支持力度明显加大。在2006年之前，城乡工农产品的减刀差，农业税和粮食征缴制度等，意味着现代化进程中农村在输血城市。但从2003年之后，尤其2005年以后，农业税免了，国家对农业发展力度一年比一年大。

2015年以来，十九大之前，我国已初步实现了城市对农村，工业对农业“由取到予”的历史性转变。比如说种粮补贴等各种补贴是普惠制的，比如新农村建设当中的基础设施建设，比如美丽乡村中的典型示范。在很多地方，农民的房子比城里人住的都好。

中国网地产：目前的“予”存在什么问题？

李学锋：目前的“ 予”还存在很多问题。第一个“予”的力度还不够。建国以后相当长一段时期，乡村都是给中国现代化进程和城镇化进程“输血”。1949年到现在将近70年时间，城市仅仅反哺十几年，历史欠下的债没那么快还清。所以尽管国家下了很多工夫，投入资金也不少，但乡村基础设施落后，公共服务短缺、人居环境差等等这些现象，还没得到根本性的转变。

第二个，反哺农业上，各路资金没有形成合力，每个部门都有支农资金，各路资金没有形成合力。比如科技局有8万，农业局有3万，8万干一件事，3万干一个件事，结果都撒胡椒面了，收效甚微。

第三个，思想观念问题。强调工业反哺农业，是叫反哺，但不是对农村的“施舍”。十九大提出工农互促概念，国家本就应该给农村更多的支持，因为过去做过很大贡献。划生态红线，搞永久性基本农田保护，是为了维护生态安全、粮食安全。不让干工业，这就扼杀了农民其他的机会。农村土地是集体所有，林地、耕地被限制用途了，这对农民来说是权益的一种损失。

中国网地产：县域经济发展其实承接城乡关系，你现在看到的问题在哪？

李学锋：第一个判断，从中国人口流动趋势上看，中国人口继续向东，继续向南，这个趋势不会改变。每个县城都能快速发展，不可能。未来大城市受到抑制以后，它们周边的中小城市，会获得黄金发展期。对广大中西部地区，除了少数产业基础比较好，人口比较多，区位比较优良的地方以外，相当一部分县城可能发展空间都比较有限。

第二个判断，现在进入了由粗放扩张向高质量发展之后，不可能每个城市都具有竞争力。很多城市可能要摒弃传统的竞争力理念，不要动不动把自己卷入所谓国际化浪潮中去。怎么摒弃？就是建特色城市，发展地方性产业，这个产业能满足本地老百姓生活和就业。特色城市前提是特色产业，特色产业不一定有多大规模，不一定有多高的利润，但是它是城市赖以生存的根基。

不要简单地以利润率高低，税收多少，以竞争力强弱看待一个产业，而是去建特色城市，发展地方性特色产业。现在的问题是，有的地方是尽其所能要把地方性产业做成主导产业，有的地方特色产业也没有保护，竞争性产业也没被扶持起来，原有产业的生态链也给破坏掉。

中国网地产：改革开放四十年，如何看待房地产在其中的地位？

李学锋：从宏观经济角度而言，房地产在国民经济中的地位、比重、影响很重要，很多时候，我们将房地产作为维持国民经济稳定增长的重要手段。当然，在当前的宏观环境下，房地产的地位就比较微妙了。

一方面，它发挥了货币蓄水池的作用，如果往蓄水池里大量注水，那将是一个可怕的事情。如果蓄水池决堤，将会引起系统性风险。因为，房地产危局可能会引起金融风险。所以保持房地产市场稳定，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，是当务之急。

中国网地产：您怎么看现在的房地产调控？

李学锋：客观地去看这个问题。第一个方面，行政手段简单直接有限，客观上会让房价下来。但问题是，人的心理是逆反的，你不让我买，那它肯定值钱，就越想买。它会让人产生一种错觉，房地产是个好投资机会。

第二个方面，今年以来，不光小房企，很多大房企融资也很困难。政策短期内，是不能放开的，如果实在扛不过去了，只能是断臂求生：卖资产、卖地、卖项目。还有一个办法就是降房价。国家不能也不敢再放，再放堰塞湖就要决堤了。这不仅仅是国内金融的问题，也是国际联动的问题。

中国网地产：会不会对城市发展有一定的影响？

李学锋：房地产市场的调整、冷却、维稳，有利于整个经济安全，有利于整个经济朝着可持续的、高质量的方向去发展，有利于引导资本流向实体经济。当然，地可能会卖的价格低一点，卖地的速度会慢一点，对缺乏实体经济支撑的城市而言，政府收入会有影响。但如果城市还想要用这种收入去支撑城市发展，我认为也是饮鸩止渴。

中国网地产：最后，请你用一句话来总结中国改革开放四十年。

李学锋：40年的改革过程中，波澜壮阔的城镇化进程，推动了城乡关系的历史性变革。同时也为国家工业化和现代化提供了重要支撑。城市，让生活更美好，我们要让城市变得更美好。